Je hebt wat spaargeld en wilt het laten renderen. Goede beslissing. Een spaarrekening levert niets op en de aandelenmarkt is wat te volatiel, dus je beslist om te investeren in vastgoed. Nog betere beslissing. Maar hoe begin je eraan en waarop moet je letten? Je ontdekt het in deze blog.

Investeren in vastgoed: hoe haal je rendement uit je investering?

Voor je investeert, bepaal je best wat je doelen zijn. Je investering in vastgoed kan op twee manieren opbrengen: door de meerwaarde op verkoop en door de huuropbrengst. De meerwaarde van je woning hangt van verschillende factoren af, waarvan de ligging en al de bijhorende facetten de belangrijkste zijn.

Je rendement zal het hoogst zijn als je je investering na enkele jaren met een meerwaarde kan verkopen. In sommige steden zoals Vilvoorde mag je uitgaan van een meerwaarde van 20% tot zelfs 30% na 10 jaar. Dat is natuurlijk een prognose, het blijft belangrijk om de vastgoedmarkt nauwgezet op te volgen.

Je woning verhuren is een tweede goede bron van inkomsten. Dan kan je een rendement van 3 à 4% verwachten. De verhuurbaarheid van je aankoop is, net als bij de meerwaarde, sterk afhankelijk van waar je vastgoed gesitueerd is. Daar komen we straks op terug. Maar daarnaast is het belangrijk rekening te houden wat “huisbaas zijn” teweegbrengt. Als je zonder zorgen wilt verhuren, hou je best met aantal zaken rekening:

1. Kies de juiste doelgroep
Je kan het belang van de staat van de lokale verhuurmarkt niet onderschatten. Stel jezelf de vraag wat de leeftijd is van de potentiële huurders, wat hun financiële en gezinssituatie is, en beoordeel dan wat het ideale publiek is voor je woning.

2. Bepaal een realistische huurprijs

De huurprijs hangt van 5 factoren af:

• De ligging

Ook hier is de ligging alles waar het rond draait. De ene stadsbuurt is meer in trek dan de andere. Hoe aantrekkelijker de buurt, hoe hoger de huurprijs.

• De inrichting en grootte van het pand

Hoe groter je woning, hoe meer je kan vragen. Dat is logisch. De inrichting van je appartement of huis is ook bepalend. Of je een mooie voorgevel hebt, heeft een invloed op de prijs. Net als de inrichting van de keuken of van de badkamer.

• De staat van de woning en het onderhoud

Heeft je vastgoed veel onderhoud nodig? Of voldoet het niet aan de milieueisen? Dan zal je huurprijs wat lager liggen, ten opzichte van nieuwere en beter onderhouden panden. Zoals je hierboven kon lezen is het wat dat betreft beter om een nieuwbouwappartement te kopen.

• Tuin, terras en parking

Met een nieuwbouwproject in een centrum dek je de drie voorgaande punten. Als je er in slaagt om een terras, tuin of parking aan te bieden, kan je met een gerust hart een correcte huurprijs vooropstellen. Extra groen of meer ruimte zijn immers zeer gegeerd in de stad.

• De marktsituatie

De verhuurmarkt is niet anders dan elke andere markt: hoe groter het aanbod, des te lager de vraagprijzen. Onderzoek dus goed hoe het aanbod zich verhoudt ten opzichte van de vraag en of er rond jouw investering een groot aanbod aan soortgelijke huurwoningen zijn.

Als je deze 5 factoren in acht neemt, zal je tot een correcte huurprijs komen. Je kan steeds terecht op deze huurschatter om je huurprijs te schatten.

3. Sluit je aan bij het huurgarantiefonds 

Je hebt je huurders zorgvuldig gescreend en vol overtuiging geselecteerd. Maar al snel blijkt dat het huurcontract niet wordt nageleefd. Gelukkig gebeurt dit niet zo vaak. Maar indien je huurders toch nalaten te betalen, komt een lidmaatschap bij het huurgarantiefonds goed van pas. Dit fonds dekt tot 3 maanden onbetaalde huur, met een plafond van €2776.

4. Zorg dat je investering de kwaliteitsnormen haalt

Als verhuurder moet je ervoor zorgen dat je woning aan een aantal kwaliteitsnormen voldoet. Dit wat betreft veiligheid, gezondheid en woonkwaliteit. Op dit vlak hebben nieuwbouwprojecten een streepje voor op bestaande woningen. Nieuwbouwprojecten voldoen aan deze eisen, bij bestaande woningen zal je vaak renovatie -of onderhoudswerken moeten uitvoeren. Veel eigenaars verkopen hun appartement net voordat de gemeenschappelijke renovatie eraan zit te komen. Let er dan ook goed op dat je geen appartement koopt, waar zo een renovatie op til staat.

Voldoet je woning aan alle voorwaarden, dan kan je een conformiteitsattest aanvragen bij je gemeente. Dit attest is niet verplicht, maar toont wel aan dat je woning volledig in orde is.

5. Investeer je in een nieuwbouwproject of in een bestaande woning?

Eens je besloten hebt dat je in vastgoed zal investeren en je je doelen bepaald hebt, is het belangrijk te weten waarin je juist wilt beleggen. Investeer je in een nieuw vastgoedproject of in een bestaande woning?

Beide opties hebben hun voordelen en nadelen.

Nieuwbouwprojecten zijn…nieuw. En dat is een grote troef.

via GIPHY

Als je hierin investeert, kan je er prat op gaan dat er geen renovatiekosten nodig zijn. Bovendien zijn niet alleen de materialen volledig conform alle kwaliteitsnormen, bij Imoya zijn de appartementen volledig afgewerkt en heb je 10 jaar garantie.

Een nadeel dat bij de meeste nieuwbouwprojecten geldt, is de opleveringstermijn. Je wilt dat je woning opbrengt en liefst zo snel mogelijk. Als je beslist om in een nieuwbouwproject te investeren, wordt je geduld op proef gesteld. Nieuwbouwprojecten zijn doorgaans pas 12 à 18 maanden na betaling helemaal klaar. Bij de meeste projectontwikkelaars rendeert je investering pas vanaf dan.

Bij Imoya brengt je investering meteen op. Wij hebben recentelijk de Instant Realty Return-formule in het leven geroepen. Via dit unieke pakket krijg je op je eerste betalingsschijf meteen een return van 2,5%. 

Bij een bestaande woning heb je het nadeel van uitgesteld rendement niet, met een beetje geluk levert je investering meteen op.

Het nadeel is dan weer de renovatiekost. Je zal hoe dan ook een aantal zaken moeten renoveren, vervangen of herstellen. De meerwaarde van je woning zal ook minder snel stijgen.

Nieuwbouwprojecten vs. bestaande woningen, het is een belangrijke keuze die je moet maken.

6. Ligging, ligging, ligging en ligging. O ja, en de ligging.

Bij de voorbereiding van deze blog deelde CEO Michel Vanstallen zijn grootste geheim om succesvol te investeren in vastgoed.

Alles staat of valt met de ligging.

Voordat je denkt aan investeren in vastgoed moet je dus bepalen wat de ideale ligging is? Maar hoe doe je dat? En op welke verschillende manieren speelt de ligging een rol voor jouw investering in vastgoed?

Kies de juiste regio, stad of gemeente.

De meeste investeerders zoeken eerst in hun eigen regio. Daarmee zijn ze vertrouwd en indien je verhuurt heb je dan ook meer controle over je investering. Investeren in wat je kent, is meestal een goed advies. Maar laat je niet leiden door emotie of herkenning. Kies de juiste locatie op basis van nuchtere, harde feiten.

Kies een stad waar de bevolkingsaangroei stijgt

Een grotere bevolkingsaangroei betekent een hogere vraag naar een woning. Dat betekent dat jij een grotere kans hebt op om de geschikte huurder voor je woning te vinden.

Kies een locatie waar de vastgoedprijzen nog kunnen stijgen.

Plaatsen die de laatste jaren een sterke stijging hebben gekend of die hoge vastgoedprijzen hebben, kan je best vermijden. In Vilvoorde is de gemiddelde vraagprijs/m2  €2400 à €2500, wat in vergelijking met andere centrumsteden gunstig is. Hogere vastgoedprijzen betekenen simpelweg dat de meerwaarde van je aankoop minder hoog zijn. In Vilvoorde is er een verwachte meerwaarde stijging van maar liefst 3%/jaar. Dat betekent dat als je daar nu een woning koopt, je binnen 10 jaar een meerwaarde kan hebben van 30%. In andere centrumsteden is de verwachting minder hoog. Ook wat betreft verhuren is het belangrijk te steden te kiezen waar er nog groei op verschillende vlakken mogelijk is. Vermijd centrumsteden waar de huur- of vraagprijzen nu hoog zijn.

Kies een stad waar een positieve dynamiek heerst.

Kies steden die aan een opmars bezig zijn. Zulke steden kan je herkennen aan stijgende bevolkingsaantallen, maar ook aan het aantal projecten in de stad. Waar stations worden vernieuwd, parken worden heraangelegd of nieuwe horecazaken worden geopend, is het vaak goed investeren. Als het lokale bestuur inspanningen levert om de stad leefbaarder te maken, kan je ervan uitgaan dat de waarde van de woning die je nu koopt op termijn een hogere stijging zal kennen, dan een kwalitatief gelijkwaardig woning in andere stad.

Kies een centrale ligging in de stad of gemeente

Eens je de stad hebt gekozen, is het tijd voor de buurt. In welke buurt investeer je best in vastgoed?

Het antwoord is eenvoudig: het centrum

Dankzij een centrale ligging heb je een bakker in de buurt, zijn er nabij scholen en heb je vast openbaar vervoer in de buurt. Dat zijn factoren die zowel voor jou als een toekomstige huurder van belang zijn. Vind je geen centraal gelegen vastgoed waarin je kan investeren? Zoek dan een pand nabij een invalsweg of een belangrijke verkeersader.

Wonen in een stadscentrum is voor sommigen nog steeds iets dat men liever niet doet. Men denkt vaak aan ietwat verloederde woningen in grauwe buurten. Dat klopte in het verleden vaak wel, maar tegenwoordig zijn er tal van steden die inspanningen leveren om van de stadskern een aantrekkelijke woonplaats te maken.

7. Fiscaliteit

Investeren in vastgoed, betekent niet alleen de juiste keuze maken op vlak van locatie, maar ook op wat betreft fiscaliteit. Indien je het goed aanpakt, kan je jouw fiscale portefeuille optimaliseren.

Dat gaat als volgt:

Als je een tweede verblijf koopt ter waarde van 250.000 euro betaal je jaarlijks ongeveer 500 euro onroerende voorheffing. Daarenboven word je in je personenbelasting belast op het onroerend inkomen. Dit is de belasting op het kadastraal inkomen (KI) van je onroerend goed.

Laten we ervan uitgaan dat het KI 1000 euro bedraagt, jaarlijks wordt geïndexeerd (1,7491 aanslagjaar 2018) en verhoogd (x1,4). Dan is het belastbaar bedrag afgerond €2500, wat in de personenbelasting tegen de hoogste aanslagvoet wordt belast. Voor de meesten onder ons is dat 50%. Je betaalt dus €1250 euro aan belastingen meer per jaar.

Daartegenover staat wel dat je een rentebetaling kan aftrekken van dat belastbaar inkomen. Ter illustratie: indien je 125.000 euro leent aan een rentevoet van 2%, betaal je €2500 euro rente. Dat bedrag kan je aftrekken van je belastbaar bedrag. Dat is dus €2500 – €2500. Je neutraliseert dus fiscale gevolgen van je investering. Het is echter niet eenvoudig om tot het juiste te lenen bedrag te komen. Laat je dus goed begeleiden door een bankadviseur.

Conclusie

Investeren in vastgoed wordt met deze tips weer een stuk makkelijker. Voor je overgaat tot investeren in vastgoed is het belangrijk dat je bepaalt wat je doelen zijn. Als je beslist om je aankoop te verhuren, hou je best met verschillende zaken rekening.  Met een verkoop met meerwaarde haal je het grootste rendement. Wat je ook doet, alles staat of valt met de ligging. Dat is de allerbelangrijkste factor voor succesvol investeren in vastgoed.

Zoals we eerder hebben aangehaald, rendeert een nieuwbouwproject in vele gevallen pas 12 tot 18 maanden na het tekenen van het contract. Bij Imoya levert je investering meteen op. Met ons Instant Realty Return-pakket krijg je vanaf de eerste betalingsschijf een rendement van 2,5%. Investeren in een nieuwbouwproject wordt zo heel erg aantrekkelijk. Wil je investeren in vastgoed met instant rendement en in alle veiligheid? Neem dan contact op met ons.