Wil je een huis of appartement kopen? Al eens gedacht aan vastgoed op plan? Misschien durf je de stap nog niet goed te wagen, omdat het concept je nog te onbekend is. Of omdat je de voordelen ervan nog niet kent. Na het lezen van deze wist-je-datjes over vastgoed op plan sta je al wat steviger in je schoenen om een beslissing te nemen.
Wist je dat…
… je gespreid betaalt?
Bij een aankoop op plan betaal je in schijven. Je hoeft dus niet ineens het hele bedrag op tafel te leggen. Is er een bouwfase afgerond, dan ontvang je een factuur voor die werken. Zo betaal je enkel voor wat er al effectief klaar is. Logisch, toch?
… je enkel de lusten hebt van de bouw, zonder de lasten?
Als je vastgoed op plan koopt, geef je al het werk uit handen. Van het aanstellen van een architect en een aannemer en het uitwerken van de plannen tot het aanvragen van een vergunning en het volledige bouwproces. Je ontwikkelaar houdt je regelmatig op de hoogte over de vorderingen en je krijgt natuurlijk ook op vooraf gekende tijdstippen een factuur in de bus. Geen stress en geen zorgen voor jou. Het enige wat jij moet doen is achteraf genieten van je nieuwe stekje.
… je meer mogelijkheden hebt als je in een vroeg stadium koopt?
Koop je vastgoed op plan bij Imoya, dan zit er een afwerkingsbudget inbegrepen in de aankoopprijs. Met dat budget kan je zelf de vloeren, de badkamer en de keuken kiezen. Zo wordt de woning afgewerkt volgens jouw persoonlijke smaak. Maar let op: dat kan enkel als je in een vroeg stadium koopt. Als het bouwproces al ver gevorderd is en de keuzes al doorgegeven zijn, kan je niet meer zelf kiezen. Imoya moet rekening houden met strikte deadlines om ervoor te zorgen dat je woning op tijd klaar is.
… je meer keuze hebt als je snel beslist?
Het spreekt voor zich dat de eerste koper de ruimste keuze heeft. En hij zal er ongetwijfeld de best gelegen woning uitkiezen. Hoe sneller je erbij bent, hoe meer keuze je dus zal hebben. Als je je zinnen gezet hebt op die ene penthouse met het beste zicht, dan zorg je maar beter dat je de eerste bent. First come first served.
… je lage energiekosten hebt?
Tegenwoordig gelden er strenge energienormen voor elke nieuwbouw of grondige verbouwing. Maar daar hoef jij je geen zorgen over te maken, want bij vastgoed op plan zorgt de projectontwikkelaar ervoor dat die normen strikt worden nageleefd. En dat is alleen maar in je voordeel. Je krijgt immers een goedkopere energiefactuur in je brievenbus.
… je gerust bent voor jaren?
Verborgen gebreken: de nachtmerrie van iedereen die een huis koopt of laat bouwen. Geen paniek. Als je vastgoed op plan koopt, ben je beschermd tegen lichte verborgen gebreken. Bovendien blijven de ontwikkelaar, de architect en de aannemer tien jaar lang aansprakelijk voor ernstige gebreken die de stevigheid van het gebouw beïnvloeden. Je mag dus op je beide oren slapen.
Zo, met deze interessante weetjes ben je hopelijk wat wijzer geworden. Misschien durf je nu wel de stap te wagen en geniet je binnenkort van je splinternieuwe woning. Veel succes!
BEN-woningen: nu een premie waard, binnenkort de standaard.
Vanaf 2021 moeten alle nieuwe woningen bijna-energieneutraal (BEN) zijn. Dat betekent dat ze een E-peil van maximum 30 mogen hebben. Imoya zet al een tijdje sterk in op energiezuinige woningen. Denk maar aan project Noaze.
Wie gaat bouwen of renoveren, moet rekening houden met steeds strenger wordende energienormen of EPB-normen. Binnen twee jaar mogen alleen nog maar BEN-woningen op de markt komen. Daarom wordt de E-peilnorm voor een nieuwbouw stapsgewijs verlaagd. Op dit moment is die norm E40, maar vanaf 2021 moet elke nieuwbouwwoning een E-peil van 30 of minder hebben.
Met Noaze komt Imoya al sterk in de buurt van een BEN-woning. De Noaze-woningen zijn energiezuinig en klaar voor de toekomst. Zo zijn de kopers nog maar een kleine stap verwijderd van een BEN-woning. Welke maatregelen heeft Imoya daarvoor genomen? Je komt het hieronder te weten.
Isoleren
Besparen op je energiefactuur doe je vooral door goed te isoleren. Alle woningen in woondorp Noaze hebben een 14 cm dikke isolatie in de spouwmuur, 16 cm in de platte daken en 8 cm in de vloer op volle grond. Daardoor gaat er minder energie verloren, maar heeft je woning ook minder energie nodig. Bovendien renderen de andere energiezuinige maatregelen beter als er goed geïsoleerd is.
Ventileren
Naast een degelijke isolatie, is ook een goed ventilatiesysteem enorm belangrijk. Maar dan wel eentje dat geen massa’s energie verbruikt. Daarom voorziet Imoya een ventilatiesysteem C+ in elke woning. Dankzij de automatische afvoer wordt er heel wat energie bespaard, want op momenten dat ventilatie niet nodig is, werkt het systeem op de minimumstand.
Warmtepomp
Als je echt een energiezuinige woning wilt, dan is een juiste keuze van hernieuwbare energie veel belangrijker dan het dikker maken van de schil. Zo is de impact van een warmtepomp bijvoorbeeld gigantisch. Imoya voorziet er standaard eentje in elke Noaze-woning. Zo’n pomp haalt minstens 75% van de verwarming gratis uit de lucht.
Investeer in PV-panelen en maak je woning BEN!
Wil je naar een bijna-energieneutrale woning? Dan kan je als koper nog investeren in PV-panelen voor je Noaze-woning. Zo krijg je het E-peil gemakkelijk op E30 en is je woning dus BEN. Een investering in zonnepanelen verdient zich bovendien gemakkelijk terug en bespaart je daarna nog eens 500 à 800 euro per jaar. Een bijzonder slimme investering dus!
Bouw je nu al een BEN-woning door te investeren in PV-panelen, terwijl dat eigenlijk nog niet verplicht is? Dan heb je recht op speciale premies en subsidies. Imoya heeft de bouwvergunning voor project Noaze aangevraagd in de periode tussen 2014 en 2016, waarin E-peil 60 nog de norm was. Daardoor kunnen die premies erg hoog oplopen. Als je een woning in Noaze koopt én investeert in PV-panelen, heb je recht op de volgende voordelen:
Korting op onroerende voorheffing
De Vlaamse Overheid geeft je vijf jaar lang een korting van 50% op je onroerende voorheffing, als je een huis bouwt met een E-peil van 40 of minder. Krijg je het E-peil van je nieuwbouw op 30 of lager, dan heb je zelfs 100% korting.
Als de bouwaanvraag voor je woning is ingediend vóór 1 januari 2017, dan kan je een E-peilpremie krijgen. De voorwaarde is wel dat je nieuwbouw voldoende energiezuinig is. Neem contact op met je netwerkbeheerder voor meer info hierover.
Stel dat je eenmalig investeert in PV-panelen voor je Noaze-woning…
Wat krijg je terug?
Een jaarlijkse energiebesparing van 500 tot 800 euro. Je hebt je investering dus terugverdiend na zes tot negen jaar.
Vijf jaar lang 100% korting op je onroerende voorheffing.
Recht op een E-peilpremie bij je netwerkbeheerder.
Een volledige BEN-woning die meer waard is bij doorverkoop.
Meer informatie over termen als EPB en E-peil vind je in onze brochure over energiezuinig wonen. Voor info over Noaze kan je terecht bij onze sales advisor Inge D’Hoogh. Contacteer haar gerust op het nummer
0478/90 03 33.
Heb jij een stukje vastgoed gekocht en heb je het woord ‘voorlopige oplevering’ horen vallen? Of ‘definitieve oplevering’? Misschien hoor je het wel in Keulen donderen. Geen zorgen, na het lezen van deze blogtekst ben je weer helemaal mee en weet je waar je op moet letten.
Je nieuwe woning is afgewerkt. Het is dus tijd voor de voorlopige oplevering. Nieuwbouwprojecten op plan vallen onder het toepassingsgebied van de Wet Breyne en moeten dus opgeleverd worden in twee fasen: de voorlopige oplevering en de definitieve oplevering. Maar wat betekent dat nu precies?
1. Wat is een voorlopige oplevering?
Je nieuwbouwproject is klaar en je wordt uitgenodigd voor de voorlopige oplevering. Wat wordt er van jou verwacht? Wel, je maakt samen met de architect en de bouwheer een rondgang om te kijken of de werken goed en conform het lastenboek en de plannen zijn uitgevoerd. Heb je opmerkingen over het resultaat? Dan worden die zichtbare gebreken in een proces-verbaal genoteerd en door alle partijen ondertekend.
Daarna begint de waarborgtermijn te lopen: de periode tussen de voorlopige en definitieve oplevering. In die periode geeft de bouwheer de opdracht aan de aannemer om de genoteerde zichtbare gebreken of tekortkomingen binnen een redelijke termijn te herstellen. Zo kan de woning definitief opgeleverd worden. Na de voorlopige oplevering krijg je de sleutel en kan je je woning in gebruik nemen.
Let wel op:
Zijn er zichtbare gebreken bij de voorlopige oplevering die je niet laat noteren in het proces-verbaal? Dan wil dat zeggen dat je die aanvaardt. Je kan de aannemer bijgevolg niet meer aansprakelijk stellen.
Tip:
Neem dus rustig de tijd om tijdens de voorlopige oplevering de woning te screenen op zichtbare gebreken. Kijk bijvoorbeeld of er geen plinten ontbreken, test de stopcontacten eens met je gsm-lader, ga na of de ramen en deuren vlot opengaan, … Kortom, let op de algemene afwerking. Onderaan vind je een handige basischecklist.
2. Wat is een definitieve oplevering?
Eén jaar na de voorlopige oplevering volgt de definitieve oplevering. De woning heeft dan alle seizoenen doorstaan. Het kan zijn dat er tussen de voorlopige en definitieve oplevering toch nog onzichtbaregebreken opduiken, zoals vochtplekken of een slecht werkende verwarming. In dat geval moet je die melden aan de bouwheer. Die zorgt er dan voor dat de aannemer ze oplost binnen de waarborgtermijn van 1 jaar.
Voor de zwarezichtbaregebreken die de stevigheid of de stabiliteit van het gebouw beïnvloeden, zijn de aannemer en de architect tien jaar aansprakelijk. Die tien jaar begint te lopen vanaf de voorlopige oplevering.
3. Waar moet je op letten?
Werken alle kranen goed en spoelt het toilet netjes door?
Sluit het aanrechtblad in de keuken mooi aan op de muur?
Zitten de tegels, raamkozijnen, badkuipen en wasbakken goed vast?
Werkt het fornuis?
Werken de stopcontacten?
Zijn de plafonds mooi afgewerkt?
En de muren? Zijn die proper afgewerkt?
Hoe ziet de afwerking van de vloeren eruit?
Gaan de deuren en ramen vlot open? Sluiten ze goed?
Werkt de verwarmingsinstallatie?
Zijn alle elektrische installaties aanwezig en aangesloten?
De kogel is de kerk: je gaat investeren in vastgoed. Je weet welke woning je wilt kopen, je hebt voor ogen wat je met je investering wilt bereiken, alleen… hoe ga je je woning financieren? Hoeveel geld heb je nodig? Financier je zelf de investering in vastgoed? Of kan je best een lening aanvragen bij de bank? Hoeveel kan je dan lenen? Waarop moet je dan letten? En hoe haal je fiscaal het onderste uit de kan? Veel vragen. Wij zorgen voor de antwoorden.
1. Investeren in vastgoed: lening aanvragen of alles zelf financieren?
Beeld je in: je koopt een appartement met een totale kostprijs van €170.000 en financiert die aankoop volledig zelf. Je beslist het appartement aan €750/maand te verhuren, wat je jaarlijks €9.000 oplevert. Dat komt neer op een rendement van 5,3%.
Als je echter €136.000 aan 2% intrest leent en zelf €34.000 neerlegt, betaal je op een jaar €2.720 aan intresten. Maar je ontvangt nog altijd €9.000 aan huurinkomsten. Je verdient dus €6.280 op een eigen investering van €34.000, wat een rendement van 18,4% is. Kan tellen.
Je hoeft dus geen honderdduizenden euro’s te bezitten om te investeren. Een beperkt budget biedt zelfs mogelijkheden.
2. Een lening aanvragen: hoe pak je dat best aan?
Als je wijselijk beslist om een lening aan te vragen, moet je nog altijd je bankier overtuigen.
2.1 Kan ik investeren met een klein startkapitaal?
In het kort: ja.
In het lang: ja, maar hoe hoger je solvabiliteit, hoe makkelijker je een lening krijgt. Bankiers beschouwen je eigen vermogen als een buffer om op terug te vallen indien er tegenvallers zijn. Ook voor jezelf kan eigen vermogen als schokdemper fungeren. Als je onverwachte kosten hebt, kan je altijd op je eigen spaargeld beroep doen.
2.2 Wees een bankhopper en onderhandel
Er zijn hoogstwaarschijnlijk meerdere bankkantoren in je buurt. Maak daar gebruik van. Ga bij een aantal banken langs en speel hun voorwaarden tegen elkaar uit. Elke bankier wil klanten binnenhalen en is bereid een toegeving te doen. En niet enkel op de rente.
Sommige banken zullen je een fikse korting op je woonlening aanbieden, in ruil voor het sluiten van een brandverzekering of een schuldsaldoverzekering. Een andere voorwaarde voor een korting kan zijn om je loon te laten storten bij de bank in kwestie. Met dit totaalpakket kan je tot 0,5% van je rente afpitsen. Kijk wel na of de brand- of schuldsaldoverzekering correct zijn geprijsd, zodat die het effect van de lagere rentevoet niet wegnemen.
2.3 Een voorbereid m/v/x, is er twee waard
Dit geldt absoluut als het een lening voor een vastgoedinvestering betreft.
Probeer je bankier omver te blazen. Laat zien dat je tot in de puntjes voorbereid bent. Maak een dossier dat onomstotelijk aantoont dat een lening aan jou een slimme investering is van de bank.
3. Wat moet zo’n dossier bevatten?
3.1 Toon aan dat je investering een goed rendement zal hebben.
In een vorige blog vertelden we je hoe jij kan inschatten of je woning zal renderen:
Probeer een woning te kopen in een buurt die je kent of dicht bij je eigen woning ligt. Beperk de afstand tussen woning en investering tot maximaal 10 km. Ik zou hier 20 km van maken om ons zelf niet in het vlees te snijden
Investeer in een gemeente of stad waar de waarde van een woning 20 à 30% lager ligt dan in de duurdere gemeenten. In een goedkopere gemeente is er simpelweg meer groei mogelijk dan in reeds duurdere gemeenten.
Investeer in een gemeente of stad die aan een opmars bezig is. Als het lokale bestuur inspanningen levert om de stad leefbaarder te maken, kan je ervan uitgaan dat de waarde van de woning die je nu koopt op termijn een hogere stijging zal kennen, dan een kwalitatief gelijkwaardig woning in andere stad.
3.2 Toon aan dat je voldoende huurinkomsten zal krijgen
Huurinkomsten voorspellen lijkt moeilijker dan het is. Je dient slechts een huurprijs vast te leggen en over een bepaalde periode te vermenigvuldigen en vervolgens te verhogen met de te verwachten indexering over de komende jaren ( al snel 2% per jaar). Je kan dus best investeren in een gemeente of stad waar de bevolkingsaantallen stijgen. Een grotere bevolkingsaangroei betekent een hogere vraag naar een woning. Dat betekent dat jij een grotere kans hebt op om de geschikte huurder voor je woning te vinden en je je huurprijs ook kan verhogen.
3.3 Raadpleeg experts
Aarzel niet om extra info of hulp in te roepen om dit dossier op te stellen. Zij kunnen je begeleiden bij het opstellen van je dossier en je de juiste info verstrekken.
Informeer je indien mogelijk bij experts.
Zorg voor voldoende eigen inbreng. Zo’n 20% is het doorgaans het minimum.
Toon aan dat je een eerder pand hebt, waarvan de lening en de aflossing goed verloopt.
Meld dat je aan vermogensopbouw wilt doen, niet aan pensioen sparen.
Is je leningsaanvraag realistisch?
4. Hoe haal je fiscaal het onderste uit de kan?
4.1 De intrestaftrek:
Tweede verblijven en verhuurde panden worden belast op het kadastraal inkomen (ki) verhoogd met 40%. Van dat bruto onroerend inkomen mag je de interesten aftrekken van je lening die je bent aangegaan voor je investering.
Het wordt vast duidelijker met dit voorbeeld:
Als je een tweede verblijf koopt ter waarde van 250.000 euro betaal je jaarlijks ongeveer 500 euro onroerende voorheffing. Daarenboven word je in je personenbelasting belast op het onroerend inkomen. Dit is de belasting op het kadastraal inkomen (KI) van je onroerend goed.
Laten we ervan uitgaan dat het KI 1000 euro bedraagt, jaarlijks wordt geïndexeerd (1,7491 aanslagjaar 2018) en verhoogd (x1,4). Dan is het belastbaar bedrag afgerond €2500, wat in de personenbelasting tegen de hoogste aanslagvoet wordt belast. Voor de meesten onder ons is dat 50%. Je betaalt dus €1250 euro aan belastingen meer per jaar.
Daartegenover staat wel dat je een rentebetaling kan aftrekken van dat belastbaar inkomen. Ter illustratie: indien je 125.000 euro leent aan een rentevoet van 2%, betaal je €2500 euro rente. Dat bedrag kan je aftrekken van je belastbaar bedrag. Dat is dus €2500 – €2500. Je neutraliseert dus fiscale gevolgen van je investering. Het is echter niet eenvoudig om tot het juiste te lenen bedrag te komen. Laat je dus goed begeleiden door een bankadviseur.
Om deze interestaftrek te genieten is er, in tegenstelling tot de woonbonus en langetermijnsparen, ook geen hypothecaire inschrijving nodig.
4.2 Langetermijnsparen en de woonbonus
Voor een lening voor een niet-eigen woning krijg je nog altijd een belastingvermindering van 30% voor het langetermijnsparen genieten, op een maximumbedrag van 2.260 euro. Dit fiscaal voordeel maakt samen met de intrestaftrek, deel uit van de geïntegreerde woonbonus.
De woonbonus in Vlaanderen bestaat uit een bedrag dat je jaarlijks op je personenbelasting in mindering mag brengen voor een hypothecaire lening voor een eigen woning. Je mag tot 40% van dat bedrag elk jaar in mindering brengen van je belastingen.
De woning die je aankoopt hoeft niet per se in Vlaanderen te liggen. Deze regeling geldt immers voor alle aankopen in de hele Europese Economische Ruimte.
Je kredietverstrekker bezorgt je jaarlijks een fiscaal attest dat je aan je belastingaangifte moet toevoegen om van de fiscale korting te kunnen genieten.
Conclusie
Investeren in vastgoed is geen exacte wetenschap. Maar met de tips van de vorige blog over investeren in vastgoed en deze blog over de financiering ervan word je volgende investering een succes.
Messi of Ronaldo? Familie of Thuis? Pepsi of Coca Cola? Allemaal kwesties die een grondig debat en een diepgaande analyse verdienen. Wij bogen ons over een andere levensvraag: nieuwbouw of een bestaande woning? Elke woning heeft zijn voordelen en elk voordeel heeft dan weer zijn nadeel. Wij zetten ze even op een rij.
Verrassing: nieuwbouw is nieuw
Even een open deur intrappen: het grootste voordeel van een nieuwe woning is dat het nieuw is. Je kan er prat op gaan dat de materialen waarmee de nieuwe woning gebouwd is aan de recentste normen voldoen. Dat zorgt ervoor dat de woning energiezuinig is (daarover later meer) en dat je nieuwe woning ook een stuk kwaliteitsvoller is dan de meeste bestaande woningen. Je hoeft ook niet te vrezen voor oubolligheid: nieuwbouw oogt doorgaans fris en modern.
Nieuwbouw: een nieuwe woning op maat.
Het eindresultaat van jouw nieuwe woning bepaal je zelf. Jij kan ervoor zorgen dat je toekomstige woning aan jouw wensen en persoonlijke smaak voldoet. De architecturale plannen kan je meestal sturen, waar de keuken komt of hoe de badkamer eruit moet zien bepaal jij.
Dat is bij een bestaande woning niet evident. Je hebt te maken met de keuzes van de vorige bewoner en de mogelijkheden die de woning biedt. Daarnaast kost het je tijd, vaak ook stress en uiteraard geld om een bestaande woning te renoveren.
De kostprijs
Je zal het vast in je omgeving gemerkt hebben: renovatiekosten rijzen snel de pan uit. Uit een peiling van het NAV blijkt dat verbouwers een vijfde van hun budget aan renovatiewerken spenderen. Heb je een budget van 200.000 euro dan heb je slechts 160.000 euro over voor de aankoop van je woning. De overige 40.000 euro heb je nodig om je woning te laten voldoen aan de energiedoelstellingen 2050. Een pittige kost.
Gelukkig kan je rekenen op de Vlaamse renovatiepremie. Deze premie kan tot 3.333 euro bedragen en kan je aanvragen als je woning minstens 30 jaar oud is. Daarnaast doet vadertje staat je nog een cadeau: bij een renovatie hoef je slechts 6% btw te betalen, bij een nieuwe woning is dat 21%.
De hamvraag is natuurlijk: “wat is het duurste bij aankoop? Nieuwbouw of een bestaande woning?”
Wel, nieuwbouw is gemiddeld duurder. Maar het ziet ernaar uit dat dat niet zo zal blijven.
Uit onderzoek blijkt namelijk dat bestaande woningen alsmaar duurder worden en de prijs van nieuwbouw daalt. Nieuwbouw is gemiddeld 10.000 euro goedkoper dan 4 jaar geleden, terwijl de prijs van bestaande woningen op een jaar tijd met 4% gestegen is.
Afhankelijk van de regio waar je woont komt dat neer op een stijging van 10.000 à 18.000 euro. Dat komt door de stijgende kost van bouwgrond. Een nieuwe woning wordt vaak op een efficiëntere manier gebouwd dan een bestaande woning. Je hebt in verhouding dus minder grond nodig om comfortabeler te wonen.
Nieuwbouw is een oefening in geduld
Nog een puntje voor Team-bestaande woning: koop je een bestaande woning, dan heb je je woning meteen in handen. Bij nieuwbouw moet je geduld uitoefenen, vaak tot een anderhalf jaar lang. Dat betekent dat je ondertussen elders zal moeten wonen, wat dan weer kosten met zich kan meebrengen.
Inderdaad, je hoeft dus niet voor herstelkosten op te draaien. Dat komt door de Wet-Breyne en de 10-jarige aansprakelijkheid. Als je een woning rechtstreeks via een architect of aannemer laat bouwen, ben je door de 10-jarige aansprakelijkheid gedeeltelijk beschermd voor ernstige gebreken die te maken hebben met de stabiliteit van je woning. De 10-jarige aansprakelijkheid beschermt je tegen eventuele kosten zoals:
ernstige vochtinfiltratie die het gebouw aantast
bouwgrond die ongeschikt blijkt om op te bouwen
problemen hebt met de fundering
ernstige scheuren in de muren
je gebouw is verzakt
je woning plots is verdwenen
Kopers van nieuwbouw genieten nog een extra beschermingslaag tegen herstelkosten: De Wet-Breyne.
De Wet-Breyne of de woningbouwwet is een maatregel die zowel de bouwheer als de koper beschermt. De wet schrijft voor dat elk contract duidelijke bepalingen moet bevatten. O.a dat:
de uitvoeringstermijn en afgesproken prijs duidelijk vermeld moeten worden. Je zal hierdoor nooit verrast worden door een onvoorziene kost. Wat je afspreekt, is wat je betaalt.
de bouwheer een solvabiliteitswaarborg van 5% in een fonds moet storten. Ingeval van faillissement is de koper hierdoor beschermd.
Een derde belangrijke bepaling is dat de aannemer en de verkoper gedurende 10 jaar aansprakelijk blijven voor ernstige, maar ook lichte gebreken. Jij hoeft dus niet voor eventuele herstelkosten op te draaien.
Nieuwbouw is energiezuinig
We zeiden het eerder al: een nieuwe woning is doorgaans energiezuiniger dan een bestaande woning.Amper 2% van de bestaande woningen voldoet aan de energiedoelstellingen voor 2050. Wil je een bestaande woning laten voldoen aan het maximale E-peil 50, dan zal je de nodige renovatiewerken moeten laten uitvoeren.
Sommige bestaande woningen zijn echter te oud om de nieuwste verwarmingssystemen of isolatietechnieken te installeren.
Nieuwbouw wordt altijd met spitstechnologie op vlak van duurzame energie gebouwd. Je geniet dus van de recentste verwarmingssystemen en je isolatie staat ook op punt. Dat leidt tot minder verbruik en dus minder kosten.
Nieuwbouw als investering
Er komt veel kijken bij een investering in vastgoed Je hebt te maken met verschillende factoren waar nieuwe en bestaande woningen met elkaar in balans liggen. Wat wel vaststaat is dat er bij nieuwbouw geen onderhoudskosten nodig zijn, dat de ligging van je nieuwe woning gunstig is én dat je op een hogere meerwaarde op verkoop mag rekenen.
Dat laatste komt doordat de ligging, de leeftijd én de energieprestaties van een woning belangrijke factoren zijn om de hoogte van de verkoopprijs te bepalen. En laat dat net 3 categorieën zijn waar een nieuwe woning doorgaans beter scoort dan een bestaande woning.
Daarnaast hoef je niet meer te wachten op rendement bij een investering in nieuwbouw. Dankzij het IRR-programma brengt je investering in nieuwbouw meteen geld op. Daarenboven zoeken wij voor jou betrouwbare huurders.
Als je alles opsomt lijkt nieuwbouw als winnaar uit de bus te komen. Een nieuwbouwwoning is doorgaans energiezuiniger en beter beschermd. Bovendien kan je de inrichting van nieuwbouw naar je hand zetten.
Daartegenover staat dan weer dat de aankoopprijs van nieuwbouw hoger ligt en dat je geduld moet uitoefenen alvorens je kan intrekken. Veel hangt dus af van jouw voorkeuren en mogelijkheden. Geen evidente beslissing. Wij kunnen jou helpen om de juiste keuze te maken en je informatie op maat aanbieden. Onze collega’s vertellen je er graag meer over.
Heb je je keuze al gemaakt en weet je al dat het nieuwbouw wordt? Dan maken wij je graag wegwijs in het aanbod.
Je hebt wat spaargeld en wilt het laten renderen. Goede beslissing. Een spaarrekening levert niets op en de aandelenmarkt is wat te volatiel, dus je beslist om te investeren in vastgoed. Nog betere beslissing. Maar hoe begin je eraan en waarop moet je letten? Je ontdekt het in deze blog.
Investeren in vastgoed: hoe haal je rendement uit je investering?
Voor je investeert, bepaal je best wat je doelen zijn. Je investering in vastgoed kan op twee manieren opbrengen: door de meerwaarde op verkoop en door de huuropbrengst. De meerwaarde van je woning hangt van verschillende factoren af, waarvan de ligging en al de bijhorende facetten de belangrijkste zijn.
Wil je investeren in vastgoed, maar kan je niet wacht op je rendement? Klik dan op de balk hierboven.
Je rendement zal het hoogst zijn als je je investering na enkele jaren met een meerwaarde kan verkopen. In sommige steden zoals Vilvoorde mag je uitgaan van een meerwaarde van 20% tot zelfs 30% na 10 jaar. Dat maakt investeren in vastgoed uitermate interessant. Dat is natuurlijk een prognose, het blijft belangrijk om de vastgoedmarkt nauwgezet op te volgen.
Je woning verhuren is een tweede goede bron van inkomsten. Dan kan je een rendement van 3 à 4% verwachten. De verhuurbaarheid van je aankoop is, net als bij de meerwaarde, sterk afhankelijk van waar je vastgoed gesitueerd is. Daar komen we straks op terug. Maar daarnaast is het belangrijk rekening te houden wat “huisbaas zijn” teweegbrengt. Als je zonder zorgen wilt verhuren, hou je best met aantal zaken rekening:
1. Kies de juiste doelgroep Je kan het belang van de staat van de lokale verhuurmarkt niet onderschatten. Stel jezelf de vraag wat de leeftijd is van de potentiële huurders, wat hun financiële en gezinssituatie is, en beoordeel dan wat het ideale publiek is voor je woning.
2. Bepaal een realistische huurprijs
De huurprijs hangt van 5 factoren af:
De ligging
Ook hier is de ligging alles waar het rond draait. De ene stadsbuurt is meer in trek dan de andere. Hoe aantrekkelijker de buurt, hoe hoger de huurprijs.
De inrichting en grootte van het pand
Hoe groter je woning, hoe meer je kan vragen. Dat is logisch. De inrichting van je appartement of huis is ook bepalend. Of je een mooie voorgevel hebt, heeft een invloed op de prijs. Net als de inrichting van de keuken of van de badkamer.
De staat van de woning en het onderhoud
Heeft je vastgoed veel onderhoud nodig? Of voldoet het niet aan de milieueisen? Dan zal je huurprijs wat lager liggen, ten opzichte van nieuwere en beter onderhouden panden. Zoals je hierboven kon lezen is het wat dat betreft beter om een nieuwbouwappartement te kopen.
Tuin, terras en parking
Met een nieuwbouwproject in een stadscentrum dek je de drie voorgaande punten. Als je er in slaagt om een terras, tuin of parking aan te bieden, kan je met een gerust hart een correcte huurprijs vooropstellen. Investeren in vastgoed dat omringd is door groen of extra ruimte is altijd een slimme zet.
De marktsituatie
De verhuurmarkt is niet anders dan elke andere markt: hoe groter het aanbod, des te lager de vraagprijzen. Onderzoek dus goed hoe het aanbod zich verhoudt ten opzichte van de vraag en of er rond jouw investering een groot aanbod aan soortgelijke huurwoningen zijn.
Als je deze 5 factoren in acht neemt, zal je tot een correcte huurprijs komen. Je kan steeds terecht op deze huurschatterom je huurprijs te schatten.
Je hebt je huurders zorgvuldig gescreend en vol overtuiging geselecteerd. Maar al snel blijkt dat het huurcontract niet wordt nageleefd. Gelukkig gebeurt dit niet zo vaak. Maar indien je huurders toch nalaten te betalen, komt een lidmaatschap bij het huurgarantiefonds goed van pas. Dit fonds dekt tot 3 maanden onbetaalde huur, met een plafond van €2776.
4. Zorg dat je investering de kwaliteitsnormen haalt
Als verhuurder moet je ervoor zorgen dat je woning aan een aantal kwaliteitsnormen voldoet. Dit wat betreft veiligheid, gezondheid en woonkwaliteit. Op dit vlak hebben nieuwbouwprojecten een streepje voor op bestaande woningen. Nieuwbouwprojecten voldoen aan deze eisen, bij bestaande woningen zal je vaak renovatie -of onderhoudswerken moeten uitvoeren. Veel eigenaars verkopen hun appartement net voordat de gemeenschappelijke renovatie eraan zit te komen. Let er dan ook goed op dat je geen appartement koopt, waar zo een renovatie op til staat.
Voldoet je woning aan alle voorwaarden, dan kan je een conformiteitsattest aanvragen bij je gemeente. Dit attest is niet verplicht, maar toont wel aan dat je woning volledig in orde is.
5. Investeer je in een nieuwbouwproject of in een bestaande woning?
Eens je besloten hebt dat je in vastgoed zal investeren en je je doelen bepaald hebt, is het belangrijk te weten waarin je juist wilt beleggen. Investeer je in een nieuw vastgoedproject of in een bestaande woning?
Beide opties hebben hun voordelen en nadelen.
Nieuwbouwprojecten zijn…nieuw. En dat is een grote troef.
Als je hierin investeert, kan je er prat op gaan dat er geen renovatiekosten nodig zijn. Bovendien zijn niet alleen de materialen volledig conform alle kwaliteitsnormen, bij Imoya zijn de appartementen volledig afgewerkt en heb je 10 jaar garantie.
Een nadeel dat bij de meeste nieuwbouwprojecten geldt, is de opleveringstermijn. Je wilt dat je woning opbrengt en liefst zo snel mogelijk. Als je beslist om in een nieuwbouwproject te investeren, wordt je geduld op proef gesteld. Nieuwbouwprojecten zijn doorgaans pas 12 à 18 maanden na betaling helemaal klaar. Bij de meeste projectontwikkelaars rendeert je investering pas vanaf dan.
Bij Imoya brengt je investering meteen op. Wij hebben recentelijk de Instant Realty Return-formule in het leven geroepen. Via dit unieke pakket krijg je op je eerste betalingsschijf meteen een return van 2,5%.
Bij een bestaande woning heb je het nadeel van uitgesteld rendement niet, met een beetje geluk levert je investering meteen op.
Het nadeel is dan weer de renovatiekost. Je zal hoe dan ook een aantal zaken moeten renoveren, vervangen of herstellen. De meerwaarde van je woning zal ook minder snel stijgen.
Nieuwbouwprojecten vs. bestaande woningen, het is een belangrijke keuze die je moet maken.
6. Ligging, ligging, ligging en ligging. O ja, en de ligging.
Bij de voorbereiding van deze blog deelde CEO Michel Vanstallen zijn grootste geheim om succesvol te investeren in vastgoed.
Alles staat of valt met de ligging.
Voordat je denkt aan investeren in vastgoed moet je dus bepalen wat de ideale ligging is? Maar hoe doe je dat? En op welke verschillende manieren speelt de ligging een rol voor jouw investering in vastgoed?
Kies de juiste regio, stad of gemeente.
De meeste investeerders zoeken eerst in hun eigen regio. Daarmee zijn ze vertrouwd en indien je verhuurt heb je dan ook meer controle over je investering. Investeren in vastgoed doe je best lokaal. Beleg je geld waar je thuis bent. Maar laat je niet leiden door emotie of herkenning. Kies de juiste locatie op basis van nuchtere, harde feiten.
Kies een stad waar de bevolkingsaangroei stijgt
Een grotere bevolkingsaangroei betekent een hogere vraag naar een woning. Dat betekent dat jij een grotere kans hebt op om de geschikte huurder voor je woning te vinden.
Kies een locatie waar de vastgoedprijzen nog kunnen stijgen.
Plaatsen die de laatste jaren een sterke stijging hebben gekend of die hoge vastgoedprijzen hebben, kan je best vermijden. In Vilvoorde is de gemiddelde vraagprijs/m2 €2400 à €2500, wat in vergelijking met andere centrumsteden gunstig is. Hogere vastgoedprijzen betekenen simpelweg dat de meerwaarde van je aankoop minder hoog zijn. In Vilvoorde is er een verwachte meerwaarde stijging van maar liefst 3%/jaar. Wil je er investeren in vastgoed, dan is nu het ideale moment. Binnen 10 jaar kan je een meerwaarde van 30% krijgen; In andere centrumsteden is de verwachting minder hoog. Ook wat betreft verhuren is het belangrijk te steden te kiezen waar er nog groei op verschillende vlakken mogelijk is. Vermijd centrumsteden waar de huur- of vraagprijzen nu hoog zijn.
Kies een stad waar een positieve dynamiek heerst.
Kies steden die aan een opmars bezig zijn. Zulke steden kan je herkennen aan stijgende bevolkingsaantallen, maar ook aan het aantal projecten in de stad. Waar stations worden vernieuwd, parken worden heraangelegd of nieuwe horecazaken worden geopend, is het vaak goed investeren in vastgoed. Als het lokale bestuur inspanningen levert om de stad leefbaarder te maken, kan je ervan uitgaan dat de waarde van de woning die je nu koopt op termijn een hogere stijging zal kennen, dan een kwalitatief gelijkwaardig woning in andere stad.
Kies een centrale ligging in de stad of gemeente
Eens je de stad hebt gekozen, is het tijd voor de buurt. In welke buurt investeer je best in vastgoed?
Het antwoord is eenvoudig: het centrum
Dankzij een centrale ligging heb je een bakker in de buurt, zijn er nabij scholen en heb je vast openbaar vervoer in de buurt. Dat zijn factoren die zowel voor jou als een toekomstige huurder van belang zijn. Vind je geen centraal gelegen vastgoed waarin je kan investeren? Zoek dan een pand nabij een invalsweg of een belangrijke verkeersader.
Wonen in een stadscentrum is voor sommigen nog steeds iets dat men liever niet doet. Men denkt vaak aan ietwat verloederde woningen in grauwe buurten. Dat klopte in het verleden vaak wel, maar tegenwoordig zijn er tal van steden die inspanningen leveren om van de stadskern een aantrekkelijke woonplaats te maken.
7. Fiscaliteit
Investeren in vastgoed, betekent niet alleen de juiste keuze maken op vlak van locatie, maar ook op wat betreft fiscaliteit. Indien je het goed aanpakt, kan je jouw fiscale portefeuille optimaliseren.
Dat gaat als volgt:
Als je een tweede verblijf koopt ter waarde van 250.000 euro betaal je jaarlijks ongeveer 500 euro onroerende voorheffing. Daarenboven word je in je personenbelasting belast op het onroerend inkomen. Dit is de belasting op het kadastraal inkomen (KI) van je onroerend goed.
Laten we ervan uitgaan dat het KI 1000 euro bedraagt, jaarlijks wordt geïndexeerd (1,7491 aanslagjaar 2018) en verhoogd (x1,4). Dan is het belastbaar bedrag afgerond €2500, wat in de personenbelasting tegen de hoogste aanslagvoet wordt belast. Voor de meesten onder ons is dat 50%. Je betaalt dus €1250 euro aan belastingen meer per jaar.
Daartegenover staat wel dat je een rentebetaling kan aftrekken van dat belastbaar inkomen. Ter illustratie: indien je 125.000 euro leent aan een rentevoet van 2%, betaal je €2500 euro rente. Dat bedrag kan je aftrekken van je belastbaar bedrag. Dat is dus €2500 – €2500. Je neutraliseert dus fiscale gevolgen van je investering. Het is echter niet eenvoudig om tot het juiste te lenen bedrag te komen. Laat je dus goed begeleiden door een bankadviseur.
Conclusie
Investeren in vastgoed wordt met deze tips weer een stuk makkelijker. Voor je overgaat tot investeren in vastgoed is het belangrijk dat je bepaalt wat je doelen zijn. Als je beslist om je aankoop te verhuren, hou je best met verschillende zaken rekening. Met een verkoop met meerwaarde haal je het grootste rendement. Wat je ook doet, alles staat of valt met de ligging. Dat is de allerbelangrijkste factor voor succesvol investeren in vastgoed.
Zoals we eerder hebben aangehaald, rendeert een nieuwbouwproject in vele gevallen pas 12 tot 18 maanden na het tekenen van het contract. Bij Imoya levert je investering meteen op. Met ons Instant Realty Return-pakket krijg je vanaf de eerste betalingsschijf een rendement van 2,5%. Investeren in een nieuwbouwproject wordt zo heel erg aantrekkelijk. Wil je investeren in vastgoed met instant rendement en in alle veiligheid? Neem dan contact op met ons.
Na de oplevering van de Kantfabriek, kon een vervolg niet uitblijven. Dus sloegen de stad Vilvoorde en Imoya de handen opnieuw in elkaar: het nieuwbouwproject Kantkwartier werd boven het doopvont gehouden. O.a. Burgemeester Hans Bonte en CEO Michel Vanstallen waren aanwezig. Maar waarom hebben we geopteerd voor projecten in deze stad?
In het stadscentrum wonen heeft zijn voordelen
Vilvoorde zit duidelijk in een positieve flow, de stad komt alsmaar gunstiger in het nieuws. Zo neemt het aantal horecazaken toe. Danser, schrijver en jeugdidool Ish Aït Hamou heeft bijvoorbeeld bekend gemaakt dat hij er een gesloten koffiezaak heropent.
Ook in bevolkingsaantallen groeit Vilvoorde: het is de snelst groeiende stad van Vlaanderen. Een groot aantal jonge gezinnen zijn er de laatste jaren bewust gaan wonen. En ook het aantal jongeren stijgt op spectaculaire wijze.
Dit is deels het gevolg van een fenomeen dat zich wereldwijd voordoet. Er zijn meer en meer gezinnen die de voordelen van wonen in de stad ontdekken. In een stadscentrum zijn alle essentiële zaken aanwezig. Je kan makkelijker dichtbij huis werken of pendelen. Je hebt steeds een supermarkt in de buurt, net als een frituur, bakker of restaurants…
Waarom Vilvoorde?
Maar je kan niet ontkennen dat er beleid wordt gevoerd dat wonen in de stad aantrekkelijker maakt.
In Vilvoorde zijn een tal van vernieuwingsprojecten gaande. De Stationsbuurt wordt heropgewaardeerd, het Hanssenspark wordt heraangelegd en de grauwe straten van het centrum ondergaan dezelfde metamorfose. En daarom besloten we om mee te trekken aan de kar der vernieuwing:
” Wij geloven heel erg in het potentieel van Vilvoorde, een stad die zoveel troeven heeft voor stadsmussen die toch nood hebben aan groen. Met de ontdekking van de Kantfabriek was de klik tussen Vilvoorde en Imoya meteen gemaakt. We blijven ons graag verder inzetten voor de stedelijke ontwikkeling van deze mooie Brabantse stad, wonen in de stad is immers de toekomst“ aldus Michel Vanstallen van Imoya.
Met het project Kantfabriek hebben we een eerste bijdrage geleverd, maar een vervolg kon niet uitblijven. We besloten samen met de lokale overheid een sequel te schrijven:
Het Kantkwartier
Na een lange periode waar industrie de stad domineerde, was het even zijn zoeken naar het nieuwe karakter van Vilvoorde. Maar de voorbije decennia zijn er inspanningen geleverd om nieuwe identiteit te vinden en de aantrekkelijkheid en levenskwaliteit te verhogen.
De Kantfabriek en Kantkwartier staan symbool voor die wederopstanding van Vilvoorde. Het zijn alle twee projecten die diepgeworteld zijn in het rijke verleden van de stad, maar dankzij de heropwaardering een moderne woonfunctie krijgen. Deze historische site is ook gelegen in een buurt die vroeger bekend stond om zijn moeilijkheden. Die negatieve spiraal is met de komst van de Kantfabriek volledig omgekeerd. De straten errond krijgen een bruisend karakter en zullen aan levenskwaliteit winnen. En dat in het centrum van de stad.
Dat is wat wij ervan vinden natuurlijk. Maar wat is de mening van Burgemeester Hans Bonte?
Het Kantkwartier: een uitdaging
Het Kantkwartier en de Kantfabriek zijn zoals eerder gezegd gebouwen met zeer veel geschiedenis, in het centrum van Vilvoorde. Charmant, maar ook uitdagend. Hoe maak je van een oude fabriek een modern woonproject, zonder voor teveel overlast te zorgen in de buurt?
Volgens architect Vincent Deketelaere was dat een vraag die hij en het bouwteam met detailwerk en veel voorzichtigheid beantwoord hebben. Zij stonden regelmatig voor verrassingen. Maar in de uitdaging van het opwaarderen van een oud naar nieuw gebouw, lagen er ook mogelijkheden. Zo bleken de bouwmaterialen van de fabrieksgebouwen uitermate geschikt als basis voor een vernieuwd pand. Bovendien zorgden de hoge plafonds die er waren ook voor een toets die weinig volledig vernieuwde woonprojecten bezitten, aldus Deketelaere.
Burgemeester Bonte stelt dat je zo ook naar Vilvoorde moet kijken. Het is een stad waar ontegensprekelijk moeilijkheden zijn. Maar door die moeilijkheden als uitdagingen te beschouwen en daarbij te focussen op de mogelijkheden, waren hij en zijn team in staat om van Vilvoorde terug een aantrekkelijke stad te maken. Zo verwoordt hij het zelf:
Wij hadden het zelf niet beter kunnen zeggen. Ben je helemaal overtuigd van wat Imoya en Vilvoorde samen teweegbrengen? Zoek je een appartement, loft of penthouse in de snelst groeiende stad van Vlaanderen? Neem dan hier contact op met ons team.
