De kogel is de kerk: je gaat investeren in vastgoed. Je weet welke woning je wil kopen, je hebt voor ogen wat je met je investering wil bereiken, alleen… Hoe ga je de woning financieren? Hoeveel geld heb je nodig? Financier je zelf de investering in vastgoed? Of kan je best een lening aanvragen bij de bank? Hoeveel kan je dan lenen? Waarop moet je dan letten? En hoe haal je fiscaal het onderste uit de kan? Veel vragen. Wij zorgen voor de antwoorden.

1. Investeren in vastgoed: lening aanvragen of alles zelf financieren?

Absoluut een lening aanvragen. Zelfs als je spaarvarken obese is. Elke ervaren vastgoedinvesteerder maakt gebruik van leningen. De woonlening is immers een hefboom voor het rendement. Hoe? Hier is een voorbeeld.

Beeld je in: je koopt een appartement met een totale kostprijs van €170.000 en financiert die aankoop volledig zelf. Je beslist het appartement aan €750/maand te verhuren, wat je jaarlijks €9.000 oplevert. Dat komt neer op een rendement van 5,3%.

Als je echter €136.000 aan 2% intrest leent en zelf €34.000 neerlegt, betaal je op een jaar €2.720 aan intresten. Maar je ontvangt nog altijd €9.000 aan huurinkomsten. Je verdient dus €6.280 op een eigen investering van €34.000, wat een rendement van 18,4% is. Dat kan tellen.

Je hoeft dus geen honderdduizenden euro’s te bezitten om te investeren. Zelfs een beperkt budget biedt mogelijkheden.

2. Een lening aanvragen: hoe pak je dat best aan?

Als je wijselijk beslist om een lening aan te vragen, moet je nog altijd je bankier overtuigen.

2.1 Kan ik investeren met een klein startkapitaal?

In het kort: ja.

In het lang: ja, maar hoe hoger je solvabiliteit, hoe makkelijker je een lening krijgt. Bankiers beschouwen je eigen vermogen als een buffer om op terug te vallen indien er tegenvallers zijn. Ook voor jezelf kan eigen vermogen als schokdemper fungeren. Als je onverwachte kosten hebt, kan je altijd op je eigen spaargeld beroep doen.

2.2 Wees een bankhopper en onderhandel

Er zijn hoogstwaarschijnlijk meerdere bankkantoren in je buurt. Maak daar gebruik van. Ga bij een aantal banken langs en speel hun voorwaarden tegen elkaar uit. Elke bankier wil klanten binnenhalen en is bereid een toegeving te doen. En niet enkel op de rente.

Sommige banken zullen je een fikse korting op je woonlening aanbieden, in ruil voor het sluiten van een brandverzekering of een schuldsaldoverzekering. Een andere voorwaarde voor een korting kan zijn om je loon te laten storten bij de bank in kwestie. Met dit totaalpakket kan je tot 0,5% van je rente afpitsen. Kijk wel na of de brand- of schuldsaldoverzekering correct zijn geprijsd, zodat die het effect van de lagere rentevoet niet wegnemen.

2.3 Een voorbereid m/v/x, is er twee waard

Dit geldt absoluut als het een lening voor een vastgoedinvestering betreft.

Probeer je bankier omver te blazen. Laat zien dat je tot in de puntjes voorbereid bent. Maak een dossier dat onomstotelijk aantoont dat een lening aan jou een slimme investering is van de bank.

3. Wat moet zo’n dossier bevatten?

3.1 Toon aan dat je investering een goed rendement zal hebben.

  • Probeer een woning te kopen in een buurt die je kent of dicht bij je eigen woning ligt. Beperk de afstand tussen woning en investering tot maximaal 10 km. Ik zou hier 20 km van maken om ons zelf niet in het vlees te snijden
  • Investeer in een gemeente of stad waar de waarde van een woning 20 à 30% lager ligt dan in de duurdere gemeenten. In een goedkopere gemeente is er simpelweg meer groei mogelijk dan in reeds duurdere gemeenten.
  • Investeer in een gemeente of stad die aan een opmars bezig is. Als het lokale bestuur inspanningen levert om de stad leefbaarder te maken, kan je ervan uitgaan dat de waarde van de woning die je nu koopt op termijn een hogere stijging zal kennen, dan een kwalitatief gelijkwaardig woning in andere stad.

3.2 Toon aan dat je voldoende huurinkomsten zal krijgen

Huurinkomsten voorspellen lijkt moeilijker dan het is. Je dient slechts een huurprijs vast te leggen en over een bepaalde periode te vermenigvuldigen en vervolgens te verhogen met de te verwachten indexering over de komende jaren (al snel 2% per jaar). Je kan dus best investeren in een gemeente of stad waar de bevolkingsaantallen stijgen. Een grotere bevolkingsaangroei betekent een hogere vraag naar een woning. Dat betekent dat jij een grotere kans hebt op om de geschikte huurder voor je woning te vinden en je je huurprijs ook kan verhogen.

3.3 Raadpleeg experts

Aarzel niet om extra info of hulp in te roepen om dit dossier op te stellen. Zij kunnen je begeleiden bij het opstellen van je dossier en je de juiste info verstrekken.

  • Informeer je indien mogelijk bij experts.
  • Zorg voor voldoende eigen inbreng. Zo’n 20% is het doorgaans het minimum.
  • Toon aan dat je een eerder pand hebt, waarvan de lening en de aflossing goed verloopt.
  • Meld dat je aan vermogensopbouw wilt doen, niet aan pensioen sparen.
  • Is je leningsaanvraag realistisch?

4. Hoe haal je fiscaal het onderste uit de kan?

4.1 De intrestaftrek:

Tweede verblijven en verhuurde panden worden belast op het kadastraal inkomen (ki) verhoogd met 40%. Van dat bruto onroerend inkomen mag je de interesten aftrekken van je lening die je bent aangegaan voor je investering.

Het wordt vast duidelijker met dit voorbeeld:

Als je een tweede verblijf koopt ter waarde van 250.000 euro betaal je jaarlijks ongeveer 500 euro onroerende voorheffing. Daarenboven word je in je personenbelasting belast op het onroerend inkomen. Dit is de belasting op het kadastraal inkomen (KI) van je onroerend goed.

Laten we ervan uitgaan dat het KI 1000 euro bedraagt, jaarlijks wordt geïndexeerd (1,7491 aanslagjaar 2018) en verhoogd (x1,4). Dan is het belastbaar bedrag afgerond €2500, wat in de personenbelasting tegen de hoogste aanslagvoet wordt belast. Voor de meesten onder ons is dat 50%. Je betaalt dus €1250 euro aan belastingen meer per jaar.

Daartegenover staat wel dat je een rentebetaling kan aftrekken van dat belastbaar inkomen. Ter illustratie: indien je 125.000 euro leent aan een rentevoet van 2%, betaal je €2500 euro rente. Dat bedrag kan je aftrekken van je belastbaar bedrag. Dat is dus €2500 – €2500. Je neutraliseert dus fiscale gevolgen van je investering. Het is echter niet eenvoudig om tot het juiste te lenen bedrag te komen. Laat je dus goed begeleiden door een bankadviseur.

Om deze interestaftrek te genieten is er, in tegenstelling tot de woonbonus en langetermijnsparen, ook geen hypothecaire inschrijving nodig.

4.2 Langetermijnsparen en de woonbonus

Voor een lening voor een niet-eigen woning krijg je nog altijd een belastingvermindering van 30% voor het langetermijnsparen genieten, op een maximumbedrag van 2.260 euro. Dit fiscaal voordeel maakt samen met de intrestaftrek, deel uit van de geïntegreerde woonbonus.

De woonbonus in Vlaanderen bestaat uit een bedrag dat je jaarlijks op je personenbelasting in mindering mag brengen voor een hypothecaire lening voor een eigen woning. Je mag tot 40% van dat bedrag  elk jaar in mindering brengen van je belastingen.

De woning die je aankoopt hoeft niet per se in Vlaanderen te liggen. Deze regeling geldt immers voor alle aankopen in de hele Europese Economische Ruimte.

Je kredietverstrekker bezorgt je jaarlijks een fiscaal attest dat je aan je belastingaangifte moet toevoegen om van de fiscale korting te kunnen genieten.

Conclusie

Investeren in vastgoed is geen exacte wetenschap. Maar met deze tips over de financiering ervan word je volgende investering een succes.